買樓收租風險測試全面睇

買樓收租風險測試全面睇 辣招太辣，買樓收租是否理想的投資途徑？如果唔買樓，又有甚麼投資策略？…



葉先生今年38歲，從事廣告工作，每月收入大約4萬元，每月平均開支大約2.5萬元。資產方面，現擁有一屯門自住物業，沒有按揭負擔，並有約100萬元現金可作投資。讀者看到葉先生的自住物業已經毋須供款，肯定非常羡慕，同樣筆者亦十分欣賞葉先生在物業上的部署，但對於整體的理財規劃，筆者可為葉先生提供一些意見。

葉先生現時的財政狀況

 

每月收入	從事廣告工作，月入約4萬元
每月支出	平均支出每月2.5萬元
每月現金流盈虧	每月盈餘約1.5萬元
資產	約100萬元 屯門區自住物業（全現金支付，沒有按揭）

 

葉先生問到筆者有關投資配置、買樓收租以及退休後如何維持生活水平等問題。他首先問到，應如何善用100萬元的現金投資增值，他表示有意在新界區買入一單幢物業收租，想了解物業的首期、按揭等應怎樣預算。

 

購買第二物業要注意的事

在此先花點篇幅談談葉先生在新界區買樓收租的可能性。先討論首期問題，葉先生現有約100萬元流動資金，由於他想購買第二個物業作收租用途，按一般銀行的按揭貸款要求，葉先生須要支付樓價的50%作為首期。

 

假設葉先生將100萬元全數用作投資物業，樓價便要鎖定在200萬元以下。但是考慮到購買物業的其他支出，例如代理佣金、律師費以及稅項等，筆者建議葉先生揀選的物業價值不高於180萬元，以免資金過於緊拙。當然葉先生亦可以把自住物業加按套現，以增加現金流和購買力，但葉先生並沒有提過這種打算，故筆者先不作此假設。

 

至於銀行按揭方面，由於葉先生的自住物業並無按揭，因此，在第二物業的按揭貸款壓力測試中，有關供款對收入的比例並無額外要求，只需維持每月供款不多於收入的五成；以及假設息口上升3%，供款金額不多於收入六成的要求。

 

以葉先生月入4萬元來計算，即供款金額不多於24,000元。假設新買單位的樓價為180萬元，按揭年期為10年，假設息口上升3%至5.5%，每月供款只需9,767元，可見供款壓力測試這方面，對葉先生來說不成問題。

 

遇心儀單位不妨長線投資

假如不考慮樓價升跌，以及是否找到心儀物業的因素，以葉先生現時的財政狀況，是足以應付180萬以下物業的首期和按揭的。但須提醒葉先生，在政府的新房屋政策下，如購買第二個物業作投資，需要繳交雙倍印花稅(DSD)。以樓價180萬元計算，便需多繳27,000元(第二個物業樓價的1.5%)，較原來的100元印花稅昂貴。

 

此外，他亦應考慮息口上升對供樓負擔的影響。不過筆者認為，如果投資物業的租金收入能夠完全抵銷每月的按揭供款支出，則這種長線投資基本上是不錯的決定。

如果葉先生最終放棄買樓收租，筆者建議他把資金分成三組，當中約六成投資於較進取的香港股票組合或基金，約兩成投資於較保守的債劵或債劵基金，餘額則作流動資金。

 

加大投資為退休作好準備

討論完投資策略，葉先生亦想了解有關退休的問題，他希望在55歲退休，並維持與現時差不多的生活水平。

 

我們先運用財務計算機計算一下，葉先生今年38歲，距離55歲退休，尚餘17年時間。假設葉先生的壽命為80歲，即要安排25年的生活資金。假如要將每月支出維持在25,000元，而年通脹為3%，則基本退休儲備約為1,115萬元。

 

先不計算自住單位的未來價值，以及原有的100萬在投資17年後的價值，如果要在17年內儲到足夠資金，假設投資年回報為5%，便需要由現時開始每月儲蓄34,787元。

 

當然整個退休計劃有太多未知之數，包括投資回報、預期壽命和未來可能出現的非預期支出等。因此，除了善用現有的資金作投資外，葉先生可考慮為自己成立一個退休基金，按目前的每月盈餘，選擇一個合適的金額，以每月供款的方式投資，為未來作好準備。

 

另外，假如葉先生選擇投資收租物業，並在55歲前還清貸款，則退休後的部分收入可來自投資物業的租金。

 

保險不足風險高

最後，葉先生向筆者查詢自身保險事宜。葉先生現時只依賴公司的醫療福利作保險保障，這肯定不足夠，建議他在保險方面，重新審視現有公司醫療保險的保障範圍，再多買一份醫療保險來補足。另外，他可以購買一份大約50至100萬元保額的危疾保險。

 

葉先生仍然單身，在人壽方面的需求不算太大，但人壽保險的保費不算昂貴，他可以考慮購買一份保額為100萬元的人壽保險作基本保障，具體安排可向有關的專業人士查詢。

 

施維，認可財務策劃師CFP^CM

六福金融財富管理業務總監及尊尚客戶服務主管

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